부동산 매매에 대해 많은 것이 떠오를 수 있습니다. 대부분의 사람들은 곧바로 문제 있는 구매자, 행정 부담, 청소나 이사로 인한 피로를 떠올립니다. 하지만 아파트 매매는 수익뿐만 아니라 지출도 의미할 수 있다는 것을 생각하는 사람은 드뭅니다. 게다가 부동산 매매 시 내야 할 소득세의 정확한 금액을 계산하는 것은 쉽지 않습니다. 이 금액은 수백만 포린트에 이를 수 있지만, 많은 비용을 절감할 수 있는 합법적인 세금 감면 방법을 몇 가지 소개해 드리겠습니다. 그럼 시작해 볼까요!

부동산 매매 시 어떤 세금을 내야 하나요?

부동산 매매세는 부동산을 구매한 가격보다 높은 가격에 팔았을 때 발생하는 15%의 세금 의무를 의미합니다. 그동안의 인플레이션이나 주택 가격의 평균 상승률은 고려되지 않습니다.

지불해야 할 금액은 구매 후 경과한 시간, 매각 전에 부동산에 투자한 금액, 그리고 주택 교환 여부에 따라 달라집니다. 부동산에 이용권이 있어도 해당 부동산을 매각할 수 있습니다.

아파트 매매뿐만 아니라, 아파트 구매 후에도 국가에 납부해야 할 금액이 정해져 있습니다. 이는 재산 취득세입니다.

지불해야 할 세금은 여러 가지 요소에 따라 달라지며, 예를 들어 주택을 지었는지, 확장 또는 개조가 있었는지가 중요합니다.

부동산 매매 후 세금을 계산할 수 있는 계산기

부동산 매매 후 과세는 어떻게 이루어지나요?

가장 첫 번째이자 중요한 질문은 매각하려는 부동산을 언제 구매했는지입니다.

구매 후 4년 이내에 아파트를 판매하려고 한다면 세금 의무가 발생합니다. 그러나 5년이 지난 경우 세금에서 면제됩니다.

세금 연도는 1월 1일부터 계산되므로 같은 해 내에서는 2월에 사든 12월에 사든 상관없이 같은 세금 연도로 간주됩니다. 사람들은 일반적으로 구매한 부동산과 장기 계획을 세우지만, 단순한 이사나 직장 변경, 가족 증가 등으로 인해 세금 납부 상황에 처할 수 있습니다.

현재 세율은 15% (이는 소득세, 즉 개인 소득세입니다)이며, 이는 구매 가격과 판매 가격의 차이에 대해 계산해야 합니다.

다행히도 세금의 비율은 집을 구매한 시점 이후 몇 년이 경과했는지에 따라 달라집니다.

구매 연도 및 그 다음 연도에는 세금의 100%를 지불해야 합니다.

구매 후 2년 차에는 90%만 적용됩니다.

3년 차에는 세율이 60%로 감소합니다.

4년 차에는 세금 의무가 30%로 줄어듭니다.

이 비율들은 15%의 개인 소득세에 적용되며, 전체 구매 가격에 적용되는 것이 아닙니다.

부동산 매매세를 어떻게 줄일 수 있나요?

다행히도 부동산에 대해 지불해야 할 세금은 전체 판매 가격에 기반해 계산할 필요는 없습니다. 수익에서 지출을 공제할 수 있습니다. 이러한 지출에는 예를 들어, 구매 가격(당신이 이전에 지불한 금액)이 포함됩니다.

구매 가격은 기본적으로 매매 계약서에 명시되어 있습니다.

만약 아파트를 증여로 취득했다면, 다른 규칙이 적용됩니다. 이 경우, 이전에 지불한 구매 가격이 없기 때문에 당시 부동산 취득에 얼마를 들였는지를 다르게 결정해야 합니다.

증여 시 세금을 지불했다면, 세금 부과의 기준이 된 금액을 현재 판매 가격에서 공제하여 세금의 기초를 구합니다.

증여가 세금 면제였다면, 현재 판매 가격의 75%가 취득 비용으로 공제될 수 있습니다. 따라서 세금 기초는 판매 가격의 25%가 됩니다.

건설, 확장 시 계산 방법이 달라집니다

부동산을 건설했거나 확장했거나 면적을 늘린 경우, 작업에 들어간 비용이 취득 가격이 됩니다. 이러한 비용에 대한 영수증이 있어야 합니다. 그렇지 않으면 재료 비용만 기준이 될 수 있습니다.

재료 비용만 기준이 되는 경우, 실제 지출과 비교하여 훨씬 낮은 금액이 산정되고 불균형적으로 높은 세금을 지불해야 할 가능성이 큽니다.

또한, 매매 계약서를 언제 지적 사무소에 제출하는지도 중요합니다. 부동산 매매로 인한 수익 획득 시점은 지적 사무소가 사건을 인지한 날짜입니다.

연말에 부동산을 매각하는 경우, 계약서를 신속히 제출해야 합니다. 계약서가 12월 31일에 기록되는지, 1월 2일에 기록되는지에 따라 1년 동안 추가 세금 의무가 생길 수 있습니다. 이는 5년 이내에 주택을 팔 계획이라면 매우 중요한 사항입니다.

예를 들어보겠습니다

예를 들어, 2024년 1월에 아파트를 구입하고 즉시 지적 사무소에 매매 계약서를 제출하면, 2029년 1월부터는 세금 없이 부동산을 판매할 수 있습니다. 하지만 구입을 2025년 1월까지 기다리면, 2030년에만 완전한 세금 면제가 가능합니다.

구매자와 할부 결제에 합의할 수도 있습니다. 할부 결제의 경우에도 지적 사무소에 제출된 계약서가 수익 획득 시점을 결정합니다.

다행히도, 정확한 금액을 계산하는 것을 혼자서 해결할 필요는 없습니다. 국세청(NAV)의 온라인 계산기를 사용하면 몇 분 안에 얼마나 지불해야 하는지 알 수 있습니다.

부동산을 매각할 경우 세금 계산이 필요합니다

어떤 비용이 공제될 수 있나요?

첫 번째이자 가장 큰 비용은 취득 가격으로 계산될 수 있습니다. 이는 현재 판매하려는 부동산을 과거에 얼마에 구입했는지를 나타내는 금액입니다. 이 금액은 매매 계약서에 명시되어 있습니다. 그 외에도 다른 작은 지출을 비용 항목으로 포함시켜 수익 규모를 줄일 수 있습니다. 다음과 같은 비용을 생각해 보세요:

- 이전에 지불한 재산 취득세

- 판매된 아파트의 구매와 관련된 변호사 비용

- 부동산의 가치를 높이거나 상태를 유지하기 위한 리모델링 비용. 상태 유지 목적의 리모델링 비용은 판매 가격의 5%에 도달해야 하며, 판매 전 24개월 이내에 발생해야 합니다. 상태 유지 리모델링에는 페인트, 바닥재 교체, 벽지 작업 등이 포함되고, 가치를 높이는 리모델링에는 에어컨 설치, 지붕 및 창문 교체, 난방 시스템 현대화 등이 포함됩니다.

- 에너지 인증서

- 감정 평가

- 부동산 광고

지출은 계약서와 영수증으로 증명해야 합니다. 중요한 점은 비용이 한 번만 계산될 수 있다는 것입니다. 이는 이전에 임대된 아파트를 판매하려는 경우에도 해당될 수 있습니다. 예를 들어, 이전 리모델링 비용이 이미 임대 후 세금에 포함되었다면, 부동산 판매 시 내야 할 세금의 감소에 다시 포함될 수 없습니다.

다행히 세금 금액을 줄일 수 있습니다. 다음 부분에서는 그 방법을 보여드리겠습니다.

언제 세금을 내지 않아도 되나요?

부동산 세금 납부에서 면제될 수 있습니다. 다음의 경우에는 세금을 내지 않아도 됩니다:

- 부동산을 구입한 지 5년 이상 지난 경우.

- 부동산 판매와 관련된 비용(예: 리모델링, 구매 가격, 에너지 인증서 등)이 판매 수익과 동일한 경우. 모든 비용에 대한 영수증이 있어야 하며, 이를 통해 지출을 증명할 수 있습니다.

- 이혼이나 사실혼 관계 해소 시 한쪽이 다른 쪽에게 소유 지분을 양도할 때(대개 다른 것과 교환하여).

- 상속, 부양 또는 연금 계약 내에서 소유권이 변경되는 경우. 이렇게 취득한 부동산을 5년 이내에 판매하려는 경우, 세금을 내야 합니다. 세금 면제는 상속인에게만 적용되며, 상속인이 판매할 때는 해당되지 않습니다.

- 부동산 판매 대금을 친척이나 사실혼 파트너의 요양 또는 노인 요양시설 비용으로 사용하는 경우. 거주 시설은 되팔기 및 재판매 권리로부터 자유로워야 합니다.

세금을 내야 하는 집 매각

부동산 매매 후 과세는 어떻게 이루어지나요?

정확한 금액을 알고 있나요? 불행히도 여기서

 계산이 끝나지 않습니다. 부동산 세금을 얼마나 지불해야 하는지에 대해 아는 것이 중요합니다.