상속받은 부동산을 판매하고 싶습니다. 세금에 대해 무엇을 알아야 하나요? 가장 유리한 방식으로 부동산을 양도하기 위해 주의해야 할 사항은 무엇인가요? 어떤 함정이 있을 수 있나요? 전문가들이 중요한 사항을 정리했습니다.

상속과 관련된 주제와 질문은 종종 금기시되며, 가족 내에서도 법적 관점에서 미리 준비하기보다는 회피하는 경우가 많습니다. 이로 인해 예상치 못한 사망이 가족의 재정 상태를 크게 흔들 수 있습니다.

예를 들어, 두 자녀를 함께 키우는 미혼 커플 중 남성(가족 집과 은행 계좌의 명의자)이 사망했을 때, 남은 여성은 은행 계좌가 유산 절차가 완료될 때까지 동결되고 부동산도 양도할 수 없다는 사실에 직면할 수 있습니다.

**세금 및 가치 증명서란 무엇인가요?**

상속의 일부분으로 부동산이 포함된 경우, 해당 부동산의 가치는 해당 지방 자치단체의 시장 가치 증명서를 발급받아 평가합니다. 이 증명서는 부동산 소유권 기록과 함께 상속 절차를 담당하는 공증인에게 제출됩니다. 공증인은 일반적으로 상속 재산을 법률 또는 유언장에 따라 상속자에게 인도하기 위해 판결을 내립니다. 이 판결에서 공증인은 부동산의 세부 사항과 시장 가치를 명시하며, 상속자가 부동산을 얼마나 상속받는지 또는 생애 동안 사용 권리를 갖는지 명시합니다.

공증인은 확정 판결을 토지 관리 사무소에 전달하여 상속자의 소유권을 부동산 등록부에 기록합니다. 등록부에는 소유권 등록 절차가 진행 중임을 알리는 주석이 달립니다. 공증인과 상속자는 공식 결정을 받게 됩니다.

**세무 당국이 개입할 때**

공증인은 국세청에 확정 판결을 송부하여 세무 당국에 상속이 발생했음을 알립니다. 세무 당국은 일반적으로 증명서에 명시된 시장 가치를 상속 시점의 가치로 인정하지만, 부동산의 시장 가치를 재검토할 권리가 있습니다. 세무 당국은 상속자가 세금을 낼 필요가 없는 경우에도 자산 취득 절차를 진행하며, 상속자에게 세금 금액을 결정하여 통지합니다.

**상속세에 대해**

상속세는 사망으로 인한 자산 취득에 대한 세금입니다. 일반적으로 상속세는 상속 자산의 순 가치에 대해 18%입니다. 다만, 주거용 부동산이나 주거와 관련된 권리에 대해서는 9%의 세금이 부과됩니다.

상속세의 순 가치는 자산의 시장 가치에서 상속이 부담하는 부채와 기타 부담을 뺀 후 계산됩니다. 예를 들어, 두 형제가 어머니의 사용권이 설정된 부동산을 상속받은 경우, 각 상속자는 별도로 세금 결정을 받습니다. 어머니의 사용권 가치에 따라 세금이 결정됩니다.

**상속세 면제**

다음은 부동산 상속에 대한 주요 면제 규칙입니다:

- 상속인의 양부모 또는 양자에 의해 상속된 자산의 순 가치가 20,000,000 포린트까지 면제됩니다.

- 주택 건설에 적합한 토지나 이에 관련된 권리의 상속 시, 상속자가 상속 재산으로부터 4년 이내에 주택을 건설하고 일정 비율의 최대 건축 면적을 충족하면 면제됩니다.

- 상속인이 직계 친족(입양 포함) 또는 배우자일 경우 면제됩니다.

**소득세**

상속받은 부동산을 판매할 때, 상속세 외에 발생하는 소득세를 고려해야 합니다. 이는 부동산 상속과 판매 사이의 가치 상승에 대해 부과됩니다. 소득세의 기준은 판매 가격에서 승인된 비용을 제외한 금액입니다.

**비용 공제**

공제 가능한 항목은 다음과 같습니다:

- 부동산 취득 비용 및 관련 비용

- 가치 상승을 위한 투자

- 취득 시점과 관련된 비용

**주의 사항**

비용을 공제할 때 모든 비용은 영수증이나 공식 문서로 증명되어야 합니다. 증명이 불가능한 경우, 공제는 75% 규칙에 따라 적용됩니다. 또한 부동산 판매 시 취득 연도나 그 다음 해에 판매하면 판매 가격의 100%가 소득으로 간주됩니다. 두 번째 해에는 90%, 세 번째 해에는 60%, 네 번째 해에는 30%, 다섯 번째 해 이후에는 0%가 소득으로 간주됩니다.

판매 소득에 대해 15%의 개인 소득세가 부과됩니다. 부동산 판매 소득은 자영업 소득으로 간주되며, 연간 세금 신고에 포함되어야 합니다.