부동산 매각 시 구매자뿐만 아니라 판매자도 세금 신고 및 납부 의무가 발생할 수 있습니다. 그렇다면 부동산 매각 후 세금이란 무엇이며, 어떻게 계산하는 걸까요? 이번 글에서는 이에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

이 글에서는 개인이 주택 소유권을 매각할 때 발생하는 소득세 납부 의무에 대해서만 다루며, 기타 세금(특히 부가가치세)에 대해서는 언급하지 않습니다.

주택 매각 후 세금을 납부해야 하나요?

주택을 매각한 후 발생한 소득에 대해 개인 소득세 납부 의무가 생깁니다. 2024년 기준으로 그 비율은 15%입니다. 주택 매각으로 인한 소득, 즉 세금의 과세표준은 개인소득세법에 따라 계산할 수 있습니다.

부동산 매각 후 세금: 이러한 항목을 고려하세요 주택 매각으로 인한 수익은 매각 가격입니다. 이 수익에서 개인 소득세법에 따라 판매자가 부담해야 하는 비용을 공제해야 합니다.

1. 구입 시 지출한 금액 및 이와 관련된 기타 비용: 여기에는 주로 주택을 구매할 때 지불한 금액이 포함됩니다. 예를 들어, 주택을 5천만 포린트에 구매하고 6천만 포린트에 판매한 경우, 6천만 포린트에서 5천만 포린트를 공제할 수 있습니다. 또한, 구입 시 납부한 재산취득세도 이 범주에 포함되어 공제가 가능합니다.
2. 가치 상승을 위한 투자 비용: 예를 들어, 주택을 5천만 포린트에 구매하고 5백만 포린트의 가치 상승을 위한 투자를 한 뒤 6천만 포린트에 판매한 경우, 6천만 포린트에서 5천만 포린트 외에도 5백만 포린트의 가치 상승 투자 비용을 공제할 수 있습니다.
3. 양도와 관련된 비용: 여기에는 부동산 중개 수수료 및 부동산 광고비 등이 포함됩니다.

위와 같이 공제 가능한 비용을 수익에서 차감한 후, 주택 매각으로 인한 소득을 계산할 수 있습니다.

언제, 얼마를 지불해야 하나요? 중요한 점은 세금 납부 의무는 주택 취득 연도 또는 그로부터 4년 이내에 매각하는 경우에만 발생하며, 위에서 계산한 소득에 따라 다음과 같이 과세 대상이 됩니다:

• 취득 연도 및 그 다음 연도에는 소득의 100%
• 취득 연도 이후 2년 차에는 소득의 90%
• 취득 연도 이후 3년 차에는 소득의 60%
• 취득 연도 이후 4년 차에는 소득의 30%
• 취득 연도 이후 5년 차부터는 소득의 0%

즉, 취득 연도 이후 5년이 지나면 주택을 얼마에 매각하더라도 세금 납부 의무가 없습니다.

중요한 점은 법률상 주택 취득 시점을 주택 매매 계약이 부동산 등록소에 제출된 날짜로 간주하며, 계약 서명일이 아닙니다! 예를 들어, 계약이 12월 말에 서명되었더라도 그 다음 해 초에 부동산 등록소에 제출되면 취득 연도는 그 다음 해로 간주되며, 이는 세금 면제 기간을 크게 늘릴 수 있습니다.

실제 사례를 통해 살펴보겠습니다 예시를 통해 부동산 매각 후 세금이 어떻게 계산되는지 설명드리겠습니다.

예를 들어, 2021년에 3천만 포린트에 주택을 구매했으며(관련 부동산 매매 계약이 2021년 11월 부동산 등록소에 접수됨), 구매 후 1,200,000 포린트의 세금을 납부했습니다. 2022년에 구매한 주택을 3백만 포린트에 리모델링한 뒤 2024년에 4천만 포린트에 부동산 중개인을 통해 매각했습니다. 이때 중개인은 1,600,000 포린트의 수수료를 청구했습니다. 소득은 매각 가격 4천만 포린트에서 (3천만 - 120만 - 300만 - 160만 포린트)를 차감한 4,200,000 포린트가 됩니다. 2021년에 취득한 주택을 2024년에 매각했으므로, 4,200,000 포린트의 60%인 2,520,000 포린트가 소득세의 과세 기준이 되며, 이 금액의 15%에 해당하는 378,000 포린트가 판매자로서 납부해야 할 세금이 됩니다. 만약 2021년에 구매한 주택을 2026년 이후에 매각했다면, 과세 대상이 없으므로 세금 납부 의무도 발생하지 않습니다.

소득은 반드시 소득세 신고서에 기재하고, 신고 기한 내에 발생한 세금을 납부해야 합니다.