부동산 매매는 기본적으로 과세 대상이 되는 활동이므로, 매매 결정을 내리기 전에 관련 세금 규정을 숙지하는 것이 좋습니다. 매매가 세금 면제일 수 있지만, 경우에 따라 과정에서 가장 큰 비용 항목이 될 수도 있기 때문에 미리 알아보는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 개인이 부동산을 매매한 후의 세금에 대해 알아보겠습니다.

매매 시 발생하는 추가 비용은 이 글에서 정리해 두었습니다.

세금이 면제되는 부동산 매매 우선, 언제 세금을 내지 않아도 되는지부터 시작하겠습니다. 이 경우 해당 부분을 읽지 않으셔도 됩니다. 다음과 같은 경우 부동산 매매는 세금이 면제됩니다.

1. 취득 후 5년 차 또는 그 이후에 매도하는 경우;
2. 매매 가격이 본인이 지불한 매입가보다 낮은 경우;
3. 매매 가격이 본인이 지불한 매입가 및 영수증으로 증빙된 비용의 합계보다 낮은 경우. 법률에는 부동산 매매가 면제되는 추가적인 특별 사례도 포함되어 있습니다. 예를 들어, 이혼 시 한 배우자가 다른 배우자로부터 그의 지분을 상환하는 경우가 이에 해당됩니다.

부동산 매매 후 과세의 기본 개념 세금 계산 전 잘못된 해석을 피하기 위해 각 용어의 의미를 이해하는 것이 좋습니다.

취득 시점

취득 시점은 양 당사자가 서명한 매매 계약서를 토지 사무소에 제출한 날짜로 간주됩니다. 상속의 경우에는 상속자가 사망한 날이 기준이 됩니다.

수입

수입은 매매 계약서에 명시된 부동산 매매 가격을 의미합니다.

소득

소득은 과세 기준이 되는 금액입니다. 이는 수입, 즉 계약서상의 매매 가격에서 다음과 같은 영수증으로 증빙된 비용을 공제하여 계산합니다.

• 취득을 위해 사용한 금액, 즉 당시 매매 계약서에 명시된 매입가
• 취득과 관련된 비용, 예: 변호사 비용, 취득세
• 가치 상승을 위한 투자 예: 창호 교체, 난방 개선, …
• 매도와 관련된 비용 예: 광고비, 사진 촬영 비용, 부동산 중개 수수료

부동산 매매 후 세금 비율 부동산 매매 후 계산된 소득에 대해 개인 소득세(소득세)를 납부해야 하며, 2022년 기준으로 세율은 15%입니다.

세금 계산 방법 법에 따르면 납부해야 할 세금의 비율은 취득 연도와 비교하여 매매가 이루어진 연도에 따라 다릅니다. 이전에 계산된 소득이 과세 기준이 됩니다.

• 취득 연도(0년 차) 또는 취득 후 첫 해에 매도하는 경우 과세 기준은 소득의 100%입니다.
• 2년 차에 매도하는 경우 소득의 90%가 과세 기준이 됩니다.
• 3년 차에는 60%만이 과세 기준이 됩니다.
• 4년 차에는 30%가 과세 기준이 됩니다.
• 앞서 언급한 바와 같이 5년 차 및 그 이후에는 부동산 매매가 세금 면제가 됩니다.

예제 계산을 살펴보겠습니다. 예를 들어, 2018년에 2500만 포린트에 부동산을 구입했다고 가정해 보겠습니다. 구매 당시의 변호사 비용과 세금은 총 1,125,000 포린트였습니다.

총 600만 포린트를 지출했습니다: 난방 개선, 타일 시공, 페인팅에 550만 포린트가 들었고, 50만 포린트는 다양한 유지 보수 작업에 사용되었습니다. 모든 항목에 대한 영수증을 보관하였습니다.

2022년에는 3700만 포린트에 매도할 수 있었습니다. 매매 가격의 3%인 1,110,000 포린트를 중개인 수수료로 지불하였고, 매매와 관련된 다른 비용은 없었습니다.

따라서:

• 양도 연도: 2022년
• 수입: 37,000,000 포린트
• 취득 연도: 2018년
• 취득을 위한 금액 및 취득 관련 기타 비용: 26,125,000 포린트 (매매 가격 25,000,000 포린트 + 당시 발생한 비용 1,125,000 포린트의 합계)
• 가치 상승을 위한 투자: 6,000,000 포린트
• 유지 보수 비용: 500,000 포린트
• 매매 비용: 1,110,000 포린트

위의 두 날짜로부터 취득 후 4년 차에 부동산을 매도한 것을 알 수 있으며, 소득의 30%에 대해 15%의 소득세를 납부해야 합니다.

계산 공식: 소득 = 수입 – 비용

따라서 37,000,000 포린트에서 모든 비용을 제외하되 유지 보수에 사용된 금액은 제외해야 합니다. (총 600만 포린트 중 50만 포린트를 제외합니다.)

소득 = 37,000,000 – 26,125,000 – 5,500,000 – 1,110,000 = 4,265,000 포린트

이 금액의 30%가 과세 기준이 되며, 즉 4,265,000 * 0.3 = 1,279,500 포린트입니다.

이 금액의 15%가 납부해야 할 세금이 되며, 즉: 1,279,500 * 0.15 = 191,925 포린트입니다.

부동산 세금 계산기 NAV 웹사이트에는 위 계산을 대신 수행해 주는 계산기가 있습니다. 위의 데이터 설명에서 계산기의 명칭을 사용했으므로, 계산기를 사용할 때 참고할 수 있습니다.

계산기 또한 개인이 가족이 아닌 다른 개인에게 부동산을 매매하는 일반적인 경우를 기본으로 합니다. 사용 시 이를 염두에 두시기 바랍니다.

세금 신고 및 납부 현재 규정에 따르면 부동산 매매로 인한 소득의 신고 및 납부 기한은 매매 계약서를 토지 사무소에 제출한 다음 해 5월 20일까지입니다. 즉, 1월에 부동산을 매도하면 내년 5월에 신고를 하고 세금을 납부해야 합니다.

부동산 매매 대금을 여러 번에 나누어 받는 경우, 일부 금액이 다음 해로 넘어가더라도, 부동산 매매로 인한 총 소득은 매매 계약서가 토지 사무소에 제출된 해에 해당됩니다.

세금 절감 팁 읽는 동안 "어떻게 하면 세금 납부를 피할 수 있을까?"라는 질문이 떠올랐을 것입니다. 다음은 몇 가지 아이디어입니다.

1. 매도를 기다리세요

보시다시피 해마다 세금 계산 방식이 달라질 수 있습니다. 가을이 아닌 다음 해 초에 매도하는 경우 세금을 훨씬 적게 납부하게 되며, 그마저도 다음 해에 납부하게 됩니다.

1. 예비 계약

만약 올해 안에 부동산을 매도하고 싶지만 세금을 줄이고자 한다면 예비 계약이 해결책이 될 수 있습니다. 다만 구매자 측에서는 이를 선호하지 않을 수 있습니다(당연히). 모든 절차가 법적으로 적법한지 변호사와 상담하시기 바랍니다. 예비 계약 후 다음 해에 서명하고 서명된 매매 계약서를 토지 사무소에 제출하십시오.

1. 영수증을 모아 두세요

구매 시 정말 계획적으로 행동했다면 모든 영수증이 한 곳에 정리되어 있을 것입니다. 만약 그렇지 않다면 부엌, 다락방, 작업실 등 여기저기 흩어져 있을 수 있습니다. 모든 영수증을 모아 두시고, 필요한 경우 변호사에게 사본을 요청하십시오. 귀찮은 작업일 수 있지만, 이를 통해 세금에서 얼마나 절약할 수 있는지 생각해 보세요.