우리는 부동산을 상속받았으며, 이를 매각하고자 합니다. 세금 및 납부에 대해 무엇을 알아야 하나요? 최대한 유리한 조건으로 부동산을 매각하기 위해 무엇에 주의해야 할까요? 예상할 수 있는 함정은 무엇인가요?

상속과 관련된 주제와 질문들은 가족 내에서도 금기시되는 경향이 있으며, 사전에 법적으로 준비하지 않으면 예기치 않은 사망이 가족 전체의 재정 상태를 위태롭게 할 수 있습니다. 예를 들어 두 자녀를 함께 키우고 있으나 결혼하지 않은 부부 중 남성(그의 명의로 가족 주택과 모든 은행 계좌가 등록된)이 사망한 경우를 생각해 봅시다. 이 경우, 두 자녀와 함께 남겨진 여성은 상속 절차가 최종적으로 종료될 때까지 – 사망 시 관련 규정이 없을 경우 – 은행 계좌가 동결되고, 부동산은 처분할 수 없다는 사실에 직면하게 될 것입니다.

상속 재산에 부동산이 포함된 경우, 해당 부동산의 가치는 해당 지역의 지방자치단체 세무서에서 평가하며, 이를 통해 세금 및 평가 증명서를 발급받습니다. 이 세금 및 평가 증명서는 부동산 등기부등본 및 상속 절차에 필요한 기타 서류와 함께 담당 공증인에게 전달되며, 공증인은 법적 절차 또는 유언에 따라 상속 재산 – 부동산을 포함하여 – 상속인에게 넘겨주기 위한 상속 확인 명령을 발급합니다. 이 명령에는 상속 재산에 포함된 부동산의 구체적인 정보(지번, 주소, 크기), 세금 및 평가 증명서에 명시된 시가, 상속인들이 어떤 비율로 부동산을 상속받거나 생존자 사용권(미망인 권리)을 가지는지 명시되어 있습니다.

공증인은 최종 상속 확인 명령을 토지 등록부에 전달하고, 상속인의 소유권을 부동산 등록부에 기재합니다. 제출된 문서는 부동산 등기부 등본에 한 줄 메모로 나타나며, 누구든지 등기부 등본을 요청하면 상속인의 소유권 및 생존자 사용권 등록 절차가 진행 중임을 알 수 있습니다. 토지 등록부에 등록이 완료되면 공증인과 상속인 모두 공식적인 결정을 받게 됩니다.

공증인은 국세청(NAV)에도 최종 상속 확인 명령을 송부하여, 세무 당국이 상속 사실을 직접 인지할 수 있도록 합니다. 세무 당국은 일반적으로 세금 및 평가 증명서에 명시된 시가를 취득 당시의 가치로 인정하지만, 부동산 시가를 재검토할 권한이 있습니다. 세무 당국은 상속인이 세금을 납부할 필요가 없는 경우에도 재산 취득과 관련된 절차를 진행하며, 시가 및 납부해야 하는(또는 납부하지 않아도 되는) 세금 금액을 결정하여 새로운 부동산 소유자인 상속인에게 통보합니다.

상속세는 사망으로 인해 발생한 재산 취득을 대상으로 합니다. 상속세의 일반적인 비율은 – 법이 달리 규정하지 않는 한 – 각 상속인이 받은 상속 재산의 순수 가치에 대해 18%입니다. 상속 재산이 주택 소유권이나 주택 소유와 관련된 재산 가치가 있는 권리(생존자 사용권)인 경우, 상속세 비율은 9%로 할인됩니다.

상속세 산정 시 순수 가치의 정의를 위해, 취득한 재산의 시가에서 상속에 관련된 부채, 빚, 기타 부담의 각 상속인에게 해당하는 부분을 차감해야 합니다. 예를 들어, 두 조카가 어머니의 생존자 사용권이 걸린 채로 삼촌의 부동산을 상속받는 경우, 각 상속인은 세무 당국으로부터 별도의 결정을 받게 됩니다. 어머니는 법에 따라 계산된 생존자 사용권 가치에 따라, 두 아들은 어머니가 이미 고려한 가치를 제외한 금액에 대한 비율에 따라 소유권 취득에 대한 세금을 납부하게 됩니다.

다음은 부동산 상속과 관련하여 상속인 또는 상속 재산의 대상 때문에 세금을 납부할 필요가 없는 주요 면세 규칙들입니다.

부동산과 관련된 주요 면세 사례를 살펴보면 다음과 같습니다:

1. 고인의 양자 및 입양된 자녀, 양부모 및 양자에 의해 상속된 상속분의 순수 가치에서 2천만 포린트까지 면세됩니다. 이 면세를 적용할 때 상속인이 취득한 주택 소유권이나 주택과 관련된 재산 가치가 있는 권리에 대한 세금 과세 기준이 줄어들게 됩니다. 만약 상속인이 취득한 주택의 순수 가치가 2천만 포린트를 넘지 않으면, 남은 금액 범위 내에서 일반 세율의 상속세가 부과되는 재산 항목이 면세됩니다.
2. 주택 건설에 적합한 토지 소유권(지분 포함) 및 해당 부동산에 대한 재산 가치가 있는 권리가 상속된 경우, 상속인이 상속된 부동산에 대해 상속이 법적으로 완료된 날로부터 4년 이내에 주택을 건설하고, 건설된 주택의 유효 면적이 도시 계획에서 정한 최대 건축 면적의 최소 10%에 도달하는 경우 면세됩니다. 주택 건설 계획에 대해 상속인은 세금 납부 명령이 최종 확정되기 전에 세무 당국에 신고해야 합니다. 이 경우 세무 당국은 재산 취득에 대해 부과된 세금을 – 납부 측면에서 – 일시적으로 유예합니다. 세무 당국은 주택 건설에 정해진 4년의 기한이 지난 후 15일 이내에 관련 건축 당국에 주택 건설 증명서를 요청합니다.
3. 세무 당국은 유예된 세금을 다음과 같은 경우에 한해 취소합니다:

• 기한이 지난 후 15일 이내에 해당 건축 당국이 명의자에게 법적 또는 최종 사용 허가를 발급했거나, 사용 승인을 인정한 경우; 또는
• 명의자가 사용 허가를 명의자의 이름으로 건축 당국에 의해 기한 내에 발급된 최종 허가증 또는 사용 승인 확인서를 통해 주택 건설을 증명하는 경우.

1. 직계 가족(입양으로 인한 친족 관계 포함) 및 생존 배우자가 상속한 상속분. 이는 자녀와 손자가 부모와 조부모로부터, 배우자 간의 상속이 면세된다는 것을 의미합니다.
2. 형제 간의 상속인 경우도 면세됩니다.

기타 면세 혜택:

미성년자가 상속인인 경우, 상속세는 성인이 된 날로부터 2년간 지연 이자 없이 납부할 수 있습니다. 이 납부 기한이 만료되기 전에 채무는 매 10%씩, 최대 70%까지 조기 상환할 경우 할인을 받을 수 있습니다.

농지 소유권이나 재산 가치가 있는 권리를 상속받는 경우, 일반적으로 적용되는 상속세의 절반을, 상속인이 이 목적을 위해 설립된 등록부에 농업가족경영의 구성원으로 등록된 개인이라면 1/4만 지불하면 됩니다. 이 마지막 혜택에 대한 자격은 재산 취득자가 세금 납부 명령이 최종 확정되기 전까지 세무 당국에 신고해야 합니다.

상속인 중 한 명이 상속받은 농지(소유 지분)를 농업가족경영의 구성원으로 등록된 개인 상속인에게 대가를 받고 양도하는 경우, 양도된 농지(소유 지분)에 대해 양도자는 상속세를 부담하지 않습니다.

상속받은 부동산을 언제 팔 수 있나요?

상속받은 부동산은 법적 상속 확인 명령이 토지 사무소에 도착하고 등기부에 메모가 기재된 날부터 매각할 수 있습니다. 이러한 경우 – 상속인이 부동산 등록부에 소유자로 등록되기 전까지 – 문서 작성 공증인이나 변호사는 항상 원본 법적 상속 확인 명령을 요구하고, 해당 문서가 토지 사무소에도 제출되었는지 확인합니다. 상속 절차 중 부동산에 대한 계약이 체결될 수도 있지만, 이 경우 상속인의 소유권 등록 이후 또는 상기 언급한 법적 상속 확인 명령 메모 시점에 최종 매매 계약을 체결하는 조건으로만 예비 계약을 체결할 수 있습니다.

상속받은 부동산에는