상속받은 부동산의 상속인들이 공동 소유에 대한 의견이 일치하지 않을 때 어떻게 해야 할까요? 자주 발생하는 경우는, 나이가 많은 부모가 사망하면서 성인이 된 자녀가 부동산을 상속받는 경우입니다. 그러나 상속인이 여러 명일 경우 상황이 복잡해질 수 있습니다. 경우에 따라, 모든 상속인들이 집이나 아파트의 운명에 대한 의견이 다를 수 있으며, 형제자매 중 한 명이 부동산에 거주하고 싶어할 수도 있습니다. 복잡한 논쟁 상황에서 가능한 해결 방법을 살펴보겠습니다.

- 소유자들이 사용, 활용 등과 같은 문제에 대해 합의하지 못할 때는, 소송 외에도 계약을 통해 해결할 수 있습니다. 즉, 한 사람이 다른 소유자에게 금액을 지불하거나, 공동 판매를 통해 판매 대금을 나누는 방법이 있습니다. 만약 이러한 방법으로도 합의가 이루어지지 않는다면, 법원에 소송을 통해 공동 소유를 종료할 수 있습니다.

누가 부동산의 운명을 결정할 수 있나요?

소유자들이 상속받은 부동산에 대해 무엇을 할지에 대해 합의하는 경우는 드물며, 의견이 다를 경우 갈등 상황이 발생할 수 있습니다. 다행히도 법은 이 문제에 대해 지침을 제공합니다: 2013년 V. 법률(민법)은 공동 소유의 법적 제도를 규정하고 있습니다.

변호사에 따르면, 이 법에 따르면 모든 소유자는 자신이 가진 지분에 비례하여 부동산의 사용, 소유, 활용에 대한 권리가 있으며, 비용 및 손해를 부담해야 합니다. 따라서 상속인들은 대부분 투표를 통해 결정을 내릴 수 있습니다.

당연히, 상속인들이 의견이 일치하지 않을 수 있습니다. 예를 들어, 두 명의 동일 지분을 가진 형제자매가 서로 다른 의견을 가질 때나, 세 명의 동일 지분을 가진 상속인이 각각 다른 해결책을 제시할 때가 있습니다. 이 경우에는 법적, 사법적 도움을 받는 것이 좋습니다.

- 만약 상속인들이 합의하지 못할 경우, 법적인 명확성을 추구하는 것이 바람직합니다. 공동 소유 종료는 민법 제5:83-84조에 규정되어 있으며, 모든 소유자는 공동 소유를 종료할 권리가 있습니다.

상속인들이 합의하지 못할 경우, 법원은 공동 소유를 종료할 수 있으며, 이 경우 물리적 분할, 매입, 공동 주택으로의 변경 또는 경매 판매 방식으로 진행될 수 있습니다. 가장 간단한 방법은 부동산을 최소 두 개의 독립적인 부동산으로 나누는 것이며, 이는 부동산의 조건에 따라 가능할 수 있습니다. 다른 방법으로는 한 소유자가 다른 소유자의 지분을 매입하는 것이며, 세 번째 방법은 전체 부동산을 판매하고 판매 금액을 지분 비율에 따라 나누는 것입니다.

부동산 판매 시 각 상속인에게 얼마가 배당되는지?

상속인들이 부동산을 판매하기로 결정한 경우, 상속인들 간에 판매 금액이 어떻게 나누어질지 논란이 있을 수 있습니다. 

- 모든 소유자는 자신의 지분 비율에 따라 판매 금액을 받을 권리가 있습니다. 예를 들어, 두 명의 소유자가 50-50% 지분을 가지고 있다면, 판매 금액도 50-50%로 나누어집니다. 만약 한 소유자가 부동산에 가치를 높이는 투자를 했다면, 지분 비율에 따라 분배에서 차이를 두는 것이 가능합니다.

상속인 중 한 명이 판매를 원하고, 다른 상속인들은 반대하는 경우

상속인 중 한 명이 부동산을 판매하고 싶어하지만 다른 소유자들은 이 해결책을 원하지 않을 경우, 해결책이 있습니다.

- 법률에 따르면, 부동산의 지분을 판매하려는 소유자는 다른 소유자의 동의 없이 지분을 판매할 수 있습니다. 그러나 민법에 따르면 공동 소유 부동산을 판매할 때, 소유자들은 우선 구매권을 가지고 있습니다. 즉, 부동산을 판매하려는 소유자는 구매자에게 받은 제안을 다른 소유자와 공유해야 하며, 다른 소유자가 서면으로 제안을 수락하면, 부동산 매매 계약은 판매 소유자와 우선 구매권이 있는 소유자 간에 체결됩니다.

임대 시: 임대료 배분

부동산의 판매가 아닌 임대를 고려할 수도 있습니다. 이 경우에도 문제가 발생할 수 있습니다.

- 임대료는 소유 지분 비율에 따라 배분됩니다. 예를 들어, 두 명의 50-50% 소유자가 월 100,000원의 임대료를 받을 경우, 각각 50,000원을 받게 됩니다. 지분 비율이 다를 경우, 예를 들어 한 소유자가 40%, 다른 소유자가 60%의 지분을 가진 경우, 각각 40,000원, 60,000원을 받게 됩니다.

누군가가 이사하고 싶어할 경우

상속인 중 한 명 또는 여러 명이 상속받은 부동산에 거주하고 싶어하는 경우가 있을 수 있습니다. 이 문제에 대해서는 서로 협의하거나 외부의 도움을 받을 수 있습니다.

기부와 관련된 중요 사항

두 형제 간에 한 명이 다른 형제에게 부동산 지분을 기부하고자 하는 경우가 있습니다. 2020년 7월 8일자로 수정된 세금법에 따라, 기부는 세금 면제되며, 기부 계약서의 유효성을 위해서는 변호사에 의한 서명이 필요합니다.